Cand banca analizeaza un client in vederea luarii deciziei de creditare si chiar a stabilirii ofertei de dobanda se vor lua in considerare:

Statusul clientului (casatorit sau singur), varsta, veniturile si profilul angajatorului, stabilitatea la locul de munca, istoricul anterior in relatia cu bancile, nivelul datoriilor, valoarea imobilului adus in garantie, gradul total de indatorare (conform legii acesta este de 40%, maxim 45%)

In cazul creditelor de nevoi personale este simplu, dupa ce banca completeaza datele clientului si proceseaza cererea se obtine imediat o decizie de aprobare sau respingere, in caz favorabil banca deschide cont curent si vireaza suma aprobata.

In cazul unui credit ipotecar durata de finalizare este mai mare si depinde nu numai de banca:

Clientul depune documentele si solicita creditul, in caz ca inca nu a gasit imobilul dorit i se aproba un plafon financiar si are la dispozitie 30-90 de zile sa prezinte imobilul.

Daca un credit este aprobat financiar el trebuie aprobat si juridic, trebuie intocmit un raport de evaluare (banca va lua in considerare minimul dintre valoarea de vanzare si valoarea evaluatorului si va finanta maxim 85-75% din aceasta valoare.

Dupa evaluare se aproba final creditul, se stabileste semnarea la notar a contractului de vanzare si cel de ipoteca, dupa semnare se asteapta inscrierea ipotecii la Cadastru si se vireaza banii vanzatorului

La un credit ipotecar costurile vor sunt:

comision de analiza

costurile cu evaluarea imobilului

costurile notariale respectiv cele ale contractul de vanzare cumparare, inscriere ipoteca, onorariu

inscrierea la arhiba electronica

Dobanda: poate fi fixa o perioada apoi variabila calculata prin suma IRCC (indice stabilit de BNR trimestrial) plus o marja fixa stabilita la data acordarii creditului si care nu se mai modifica. 

Comisioane lunare sau anuale

Asigurare a imobilului de toate riscurile, asigurarea obligatorie PAD plus cea facultativa

Asigurare de viata, poate fi obligatorie sau optionala

Carte de identitate solicitant, sotie si codebitor

Cererea de credit si acordurile (ANAF, GDPR, CRC, Birou de Credit)

Actele imobilului care se va achizitiona sau care se aduce in garantie:

- contract de vanzare cumparare/de proprietate

- releveul (schita imobilului)

- extras CF de informare pentru toate numerele cadastrale din actul de proprietate

- certificatul energetic

- toate documentele constructorului in cazul achizitiei de imobile noi

- opinie notariala in unele cazuri

-raportul de evaluare

- asigurare PAD si facultativa (se face de obicei de catre banca la final)

Refinantarea este contractarea unui credit nou concomitent cu inchiderea unui credit mai vechi existent in sold. Poate fi sold pe sold adica doar se preia creditul vechi, este util atunci cand dobanzile actuale sunt mai bune decat in trecut si dorim reducerea ratelor.

Refinantare cu suma suplimentara, atunci cand luam un credit nou dar dorim sa inchidem alte credite vechi si sa ramanem cu o diferenta de suma. Util atunci cand dorim sa avem un singur credit la dobanzi mai bune sau cand dorim sa nu avem un grad depasit de indatorare permisa care s-ar intampla prin pastrarea creditului vechi la acordarea unuia nou

Solicitam rambursare in avans atunci cand avem o suma disponibila si dorim reducerea costurilor unui credit pe care il avem.

Rambursare au reducerea ratelor este cand se mentine perioada initiala si se reduce datoria si implicit rata lunara

Rambursarea cu reducerea datoriei concomitent cu reducerea perioadei (mai avantajos). Practic se reduce datoria (soldul creditului) si se reduce si perioada stabilita la contractarea creditului. Rezulta ca platim o dobanda totala mai mica. Rata lunara nu se reduce in acest caz.

Exista doua modalitati de calcul al ratei creditului si implicit doua tipuri de grafice de rambursare.

Notiuni:

Principalul creditului este suma care se achita din creditul contractat, datoria clientului fata de banca

Dobanda este calculata prin procent anual la soldul creditului, reprezinta castigul bancii

Rate egale (cel mai frecvent), inseamna ca suma de plata lunara va fi constanta. Practic principalul este mai mic si creste in timp iar dobanda fiind la soldul ramas este mai mare la inceput si scade in timp. Rezulta ca una creste si alta scade si suma lor se mentine egala.

Rate descrescatoare, mai putin solicitata de clienti dar mai avantajoasa la costul total in timp al creditului. Practic suma ''principalului'' este egala/constanta in timp si este mai mare de la inceput in timp ce dobanda este la fel ca in orice situatie, adica scade pe parcurs fiind un procent  fix calculat la suma datoriei ramasa de plata.

Desi este mai avantajoasa este mai putin utilizata deoarece ar insemna o rata mai mare la inceput (si cum ratele conform legii nu pot depasi 40% din venituri atunci nu ne-am mai incadra la un credit mai mare decat daca avem salariu mare)